▷ Ein vermietetes Objekt kaufen - was tun, wenn ich es selber nutzen möchte?

Sie haben sich in ein Haus verliebt, das Mieter enthält? Nun fragen Sie sich, wie Sie vorgehen müssen, wenn Sie die Immobilie selbst benutzen wollen, oder Sie möchten die Miete dazu nutzen, die Kaufpreissumme zu finanzieren? Im Folgenden wollen wir die rechtlichen Grundlagen erörtern und Ihnen so die Entscheidung leichter machen, ob Sie ein vermietetes Objekt erwerben sollten oder nicht.
Sind Mieter vorhanden, kann das Vorteile aber auch Nachteile und Pflichten mit sich bringen. Hier gilt es, sich genauestens zu informieren, welche rechtlichen Möglichkeiten man als Käufer hat.

Kauf bricht Miete nicht - was bedeutet das?

Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, heißt das für Sie, dass der Kauf die Miete nicht bricht. Die Mietverträge müssen von Ihnen so weitergeführt werden. Sie übernehmen also alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Verträgen. Das ist im BGB im Paragrafen 566 fest verankert. Doch gibt es einige rechtliche Möglichkeiten, die gewünschte Immobilie selbst zu nutzen. In diesem Falle gilt jedoch, einige rechtliche Grundlagen zu beachten. Außerdem kann bei einem Hauskauf nicht in jedem Fall Eigenbedarf angemeldet werden. Achten Sie vor dem Kauf bitte darauf, ob in den Mietverträgen bestimmte Klauseln zum Schutz des Mieters eingetragen wurden. Darunter fallen z.B. die Verlängerung von Kündigungsfristen oder die Festsetzung von einer Mietpreisbremse. Der Erwerber eines vermieteten Objekts muss und die jeweiligen Mietverträge zunächst einmal genauso übernehmen, wie sie vom Voreigentümer mit den Mietern vereinbart worden sind.

Rechtliche Grundlage zu Anmeldung von Eigenbedarf

Sie interessieren sich für ein vermietetes Objekt und haben sich dazu entschlossen, es zu kaufen und danach selbst zu nutzen? Dann können Sie nach erfolgter Eintragung im Grundbuch und einem nachgewiesenen Eigenbedarf die Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Paragraf 573 Absatz 2 Nr.2 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist klar geregelt, in welchen Fällen Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen. Möchten Sie einen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, müssen Sie zwingend die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Geht die eingeräumte Kündigungsfrist im Mietvertrag über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus, müssen Sie auch diese einhalten, sofern sie nicht gegen gesetzliche Regelungen und geltendes Recht verstößt.

Kann der Verkäufer vor dem Verkauf seinen Mietern den Mietvertrag kündigen?

Nein. In der Regel ist dies nicht möglich. Nur wenn ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil für den Verkäufer nachgewiesen werden kann und die Vermietung ein Verkaufshindernis darstellt, gibt es eine kleine Chance, dass der Verkäufer aus den jeweiligen Mietverträgen rauskommt. Sogenannte Verwertungskündigungen sind sehr schwer zu begründen und somit meist nicht durchsetzbar.

Sie wollen die Immobilie selbst vermieten?

Klasse! Dann sind vermietete Objekte unter Umständen die beste Wahl für Sie. Prüfen Sie im Vorfeld genau die Mietverträge und kalkulieren Sie die Mieteinnahmen. Mietverträge müssen genauso von Ihnen eingehalten werden, wie sie bestehen. Eine Änderung bei Kauf ist nicht oder nur schwer möglich. Jedoch bietet es auch Vorteile, ein bereits vermietetes Objekt zu kaufen. Sie können mit regelmäßigen Mieteinnahmen rechnen und so den Kaufpreis aus den Mieteinnahmen finanzieren.

Sie wollen das vermietete Objekt selbst bewohnen und nutzen?

Wenn Sie ein vermietetes Haus kaufen wollen, aber selbst darin leben wollen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. In diesem Fall müssen Sie sich schon vor dem Kauf über das Mietverhältnis erkundigen. Beinhalten die Mietverträge etwaige Schutzklauseln wie z. B. längere Kündigungsfristen oder eine Mietpreisdeckelung, kann das eine Eigenbedarfskündigung erschweren. Liegen beim aktuellen Mieter Härtefälle vor, kann es sein, dass der Hauskäufer keine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann.

Ab wann darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Erst nach erfolgter Eintragung in das Grundbuch hat der Käufer das Recht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Hier reichen im Vorfeld unter keinen Umständen der unterzeichnete Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung. Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss immer (!) schriftlich erfolgen. Daher empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken, da das Datum der nachweislichen Zustellung der Startpunkt der Kündigungsfrist bedeutet. Der Eigenbedarf muss in jedem Fall nachvollziehbar sein und ausführlich erklärt werden. Der Grund muss direkt im Kündigungsschreiben vermerkt sein, um geltend gemacht zu werden.
Eine Eigenbedarfskündigung kann nur erfolgen, wenn der Käufer das gekaufte Haus für sich oder seine Familie nutzen möchte. Nachträglich erbrachte Kündigungsgründe können nur dann berücksichtigt werden, wenn sie erst nach erfolgter Eigenbedarfskündigung eingetreten sind. Laut Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist eine Eigenbedarfskündigung auf nahe Verwandte wie Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern begrenzt. Auch Geschwister können eine Eigenbedarfskündigung erklären.

Sperrfristen

Ob Sperrfristen eingehalten werden müssen, hängt davon der Art der gekauften Immobilie ab. Möchten Sie ein gekauftes vermietetes Objekt in Eigentumswohnungen umwandeln und diese dann veräußern, gelten Sperrfristen von mindestens drei Jahren, wobei in Arealen, in denen Wohnungsknappheit vorliegt, die Sperrfristen auf bis zu 10 Jahren ausgeweitet werden können.

(veröffentlicht am: 13.03.2023 )

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