▷ Haus kaufen mit Nutzungsrecht - worauf muss ich achten?

Bei blueHOMES finden Sie verschiedenste Immobilien überall auf der Welt. Ab und an stolpert man über das Synonym Nutzungsrecht. Doch was bedeutet das Nutzungsrecht für Immobilienkäufer in Deutschland? Und welche Formen von Nutzungsrecht gibt es? Diesen und weiteren Fragen wollen wir im Folgenden auf den Grund gehen und Ihnen so die Angst nehmen, eine Immobilie mit Nutzungsrecht zu erwerben.

Was bedeutet Nutzungsrecht eigentlich?

Der Eigentümer einer bestimmten Immobilie hat die Möglichkeit, ein Nutzungsrecht nach freiem Gutdünken zu vergeben. Nutzungsrechte werden vertraglich geregelt und meist aber nicht immer (!) im Grundbuch der Immobilie verankert. Derjenige, der das Nutzungsrecht erhält, darf Sachen oder Rechte nutzen, die im Zusammenhang mit der Immobilie bestehen. Ist z.B. eine Wohnung vermietet, fällt das unter das Nutzungsrecht. Wird die Miete pünktlich bezahlt, darf der Mieter die Immobilie nutzen, Eigentümer ist jedoch jemand anderes. Das heißt, der Mieter wohnt in der Immobilie, ist aber nicht berechtigt, sie zu veräußern. Zu unterscheiden ist zwischen dinglich abgesicherten Nutzungsrechten oder vertraglich geregeltem Nutzungsrecht. Die erste Form wird meist in das Grundbuch eingetragen, die zweite nur vertraglich geregelt.

➪ Dingliche Nutzungsrechte - eingetragen im Grundbuch

Bei dinglichen Nutzungsrechten von Immobilien bedeutet dies im Endeffekt, dass das Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wird. Der Nutzungsberechtigte hat somit die Möglichkeit, die vertraglichen Vereinbarungen im Zweifelsfall auch zwangsweise durchzusetzen. Zu den dinglichen Nutzungsrechten gehört der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeit, das Wohnungsrecht, die reale Last, die Leibrente, das Wohnrecht und das Erbbaurecht.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ermächtigt eine bestimmte Person, die zu veräußernde Immobilie weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen. Das Wohnrecht ist an eine Person gebunden und kann in der Regel nicht vererbt werden. Es gibt Wohnrecht, dass sich nur auf bestimmte Teile bzw. Räume einer Immobilie beziehen oder auf die ganze Immobilie angewendet werden kann. Eine wirtschaftliche Nutzung ist bei Wohnrecht nicht erlaubt. Der Nutzungsberechtigte darf somit die Immobilie nicht vermieten oder mit ihr anderweitig Einnahmen generieren. Wohnrecht kann für einen bestimmten Zeitraum gewährt werden oder bis zum Lebensende gelten.

➪ Leibrente

Bei der Leibrente wird der Immobilienkäufer der neue Eigentümer, jedoch behält der Verkäufer das Wohnrecht. Die Leibrente wird oft lebenslang gewährt. Der Kaufpreis wird in diesem Fall nicht per Einmalzahlung, sondern in monatlichen Abschlägen geleistet. Als Besonderheit gilt hier, dass die monatlichen Zahlungen nicht bei Erreichen des Kaufpreises eingestellt werden können, sondern bis zum Lebensende des Verkäufers gezahlt werden müssen.

➪ Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht ist die Erweiterung des Wohnrechts. Anders als beim Wohnrecht das der Nutzungsberechtigte die Immobilie so benutzen, dass er Einnahmen daraus generieren kann. Dies bedeutet, dass er die Immobilie bewohnen, aber auch vermieten kann. Die einzige Einschränkung beim Nießbrauchrecht ist, dass der Nießbrauch-Berechtigte die Immobilien nicht veräußern darf.

➪ Grunddienstbarkeit

Unter die Grunddienstbarkeit fällt z. B. das oft angewendete Wegerecht. Führt eine Zufahrtsstraße zu einem weiteren Grundstück nur über das Grundstück einer Immobilie, können sich die Eigentümer auf eine Eintragung von Grunddienstbarkeit im Grundbuch einigen. Die Grunddienstbarkeit berechtigt die Nutzung eines fremden Grundstückes auf eine bestimmte Art. Die Grunddienstbarkeit ist immer an das Grundstück und nicht an eine explizite Person gebunden.

➪ Unterschiede zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht

Bei einem Wohnrecht darf der Nutznießer nur bestimmte vorher festgelegte Teile der Immobilie mitbewohnen, bei einem Wohnungsrecht steht dem Begünstigten jedoch das komplette Gebäude zur freien Verfügung. Wer Inhaber von Wohnungsrechten ist, muss die anfallenden Betriebskosten selbst zahlen, ist aber von Mietzahlungen befreit. Auch alltägliche Reparaturen oder gewöhnliche Erneuerungen müssen vom Nutznießer selbst finanziert werden.

(veröffentlicht am: 24.03.2023 )

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