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Schwarzwaldvilla im Luftkurort Forbach

Charaktervolle freistehende Fachwerk-Villa. Wegen ihrer typisch ursprünglichen Bauweise ist sie als Einzel-Denkmal eingestuft. Ihr Ursprung geht auf das Jahr 1900 zurück, 1985 ließ sie der damalige Besitzer - ein ortsansässiger Bauunternehmer - sorgfältig und ...


Objektnummer: PD6827
Zimmer: 14
Wohnfläche: 400,00m²
Grundstück: 581,00m²
Lage: Rastatt (D) Deutschland

Preis: 390.000,00 € ~ 341.172,00 £ ~ 457.392,00 $
Verkaufspreis zzgl. 4,76% Maklerprovision (incl. MwSt.) für den Käufer.***

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Energieausweis:BAUDENKMAL, ENERGIEAUSWEIS NICHT VORGESCHRIEBEN
Baujahr:1900
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... umfassend sanieren. Dabei wurde streng auf Bewahrung aller Merkmale geachtet, allen voran das charakteristische Krüppel-Walmdach mit Tonziegeln, der entzückende Türmchen-Erker und das wunderschöne Fachwerk mit seinen teils geschwungenen Balken (Andreaskreuze). Dazu gehören aber auch Schleppgauben, edlen Sprossenfenster mit funktionierenden Fensterläden, dezent eingesetzte Sandstein-Einfassungen und -Ecksteine, sowie die geschwungenen kupfernen Dachabläufe (Schwanenhälse). Auf der Nordseite trägt das Haus eine für die Gegend typische Schindel-Fassade als Wetterschutz. Im Zuge der Sanierung wurde der Baukörper stilgerecht erweitert, um genügend Raum für 3 unabhängige Einheiten zu gewinnen. Dadurch entstanden im Erdgeschoss eine Arztpraxis, im Ober- und Dach-Geschoss jeweils 2 gut ausgestattete und großzügige Wohneinheiten, alle separat zugänglich über den neuen Treppenhausanbau. Die Praxis hat zusätzlich den ursprünglichen Eingang für die Patienten. Vor diesem gibt es einen kleinen Ziergarten und eine geteerte Hoffläche mit Platz für etwa 5 PKW. Das Gebäude gründet auf einen Sandstein- und Granit-Sockel und ist wegen der leichten Hanglage Richtung Osten zur Hälfte unterkellert. Auf Kellerhöhe ist auch der Haupteingang mit 2 daneben liegenden Garagen, die über eine großzügige Überdachung optisch harmonisch mit dem Hauptgebäude verbunden sind. Das Dach des massiv gebauten Garagengebäudes ist begrünt und dahinter erstreckt sich noch eine kleine Wiese. Die 150 m² große Praxis ist mit allen üblichen Räumen ausgestattet. In den meisten Räumen sind Waschbecken, es gibt 2 WC, 1 Labor mit Schrankeinbauten und noch gute Garderoben- und Empfangs-Möbel aus Eichenholz. Die abgehängte Decke trägt großzügige Beleuchtungen und die Böden sind teils aus Marmor, teils aus PVC. Änderungen wären möglich, auch eine Nutzung für andere Berufs-Sparten. Wegen der 2 Eingänge ist auch eine Unterteilung in 2 Einheiten oder eine Umwandlung in barrierefreien (= zusätzliche Förderung) Wohnraum denkbar. In diesem Fall böte es sich an, auch den Hofraum in einen größeren Garten mit Terrasse umzugestalten. Die Wohnung im Obergeschoss mit 140 m² ist gehoben ausgestattet mit Eichenparkett und stilvollen Keramik-Fußböden. Im besonders großzügigen Wohn-Ess-Bereich gibt es eine Erkernische. Das Bad ist hell und groß, dazu gibt es ein Gäste-WC. Sehr schön ist auch die hochliegende Terrasse mit Blick nach Süd/Süd-West. Außerdem gibt es noch eine brauchbare Einbauküche. Die 110 m² große Wohnung im Dachgeschoss ist etwas einfacher ausgestattet, punktet aber mit noch besserer Sicht und romantischen Elementen wie Holzdecken, teilweisen Dachschrägen und einer gemütlichen Nische unter der Turmspitze. Dort gibt es auch einen französischen Balkon. Der große Dachbodendarüber ließe sich recht leicht in zusätzlichen Wohnraum von ca. 50 m² ausbauen. Er ist bereits über eine richtige Treppe zugänglich und mit beidseitigen Giebel-Fenstern ausgestattet (als separate Wohnung oder Maisonette). Die Raumaufteilungen sind aus den Grundrissen und Fotos andeutungsweise zu ersehen, das reale Raumgefühl lässt sich natürlich erst bei einer Besichtigung erleben. Dabei wird man auch die überraschende Helligkeit der Räume entdecken wegen der vielen Fenster mit Oberlichtern. Der Blick nach außen geht auf die umliegenden Berge und den gepflasterten Platz mit historischem Brunnen vor der ehrwürdigen neuromanischen Sandstein-Kirche, von den Einheimischen liebevoll Murgtal-Dom genannt. Ins Auge fällt auch das prachtvolle Pfarrhaus gegenüber der Kirche und ein herrlicher Pfarrgarten, der erhöht und mit einer Sandsteinmauer eingefasst ist. Allabendlich schaut man gebannt auf die angestrahlte Kirchen-Fassade mit ihrem Zwillingsturm. Der beschauliche Ort mit seinen 2000 Einwohnern (mit allen umliegenden Ortsteilen sind es 5000,) rechts und links der Murg gelegen, hat erstaunlich viel zu bieten: Romantische Bachläufe und historische Brunnen, kleine Plätze zum Verweilen und Einkehren. Es gibt viele schöne Wanderwege der unterschiedlichsten Schwierigkeitsgrade in die umliegenden Hügel und Berge, auch abenteuerliche Felswanderungen sind dabei. Durch den Waldreichtum und das Fehlen von Industrieanlagen ist die Luft hervorragend (Luftkurort). Baden kann man entweder im örtlichen Schwimmbad oder man hängt einfach die Füße in den Fluss oder die zahlreichen Bäche. Neuerdings gibt es auch eine Strecke im Fluss, die für Wildwasserfahrten geeignet ist. Oberhalb dieser Stelle wurde auch der sogenannte Murg-Garten geschaffen, ein Abenteuer-Spielplatz über das Thema Wasser. Im Winter gibt es gut erreichbare gebahnte Loipen und Abfahrten mit Lift. Schauen Sie einfach mal auf die Website des Ortes unter: www.forbach.de . Dort werden Sie auch das wichtigste Wahrzeichen des Ortes entdecken, eine alte überdachte Brücke, die ganz aus Holz besteht, dem Material, das einst die Haupteinnahmequelle des Tals bildete. Zur Infrastruktur: Elementar-Schulen und der Kindergarten sind in nächster Nähe. Auch alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheke, das Krankenhaus und mehrere nette Lokale sind zu Fuß erreichbar. Dies gilt auch für die Stadtbahn, die durch das ganze Tal fährt und in beiden Richtungen die wichtigsten Ziele anfährt. So erreicht man in Richtung Rhein Städte wie Gernsbach, Gaggenau, Rastatt (Forbach gehört zum Landkreis Rastatt) und die Großstadt Karlsruhe. Man kann aber genau so gut tiefer in das Schwarzwaldtal hineinfahren, um z. B. Baiersbronn oder Freudenstadt zu erreichen. Die Autobahn ist kaum mehr als 20 km entfernt, ebenso der internationale Flughafen bei Baden-Baden. Apropos Baden-Baden: Das berühmte Heilbad ist auch nur 13 km entfernt, was besonders attraktiv für den Standort der Immobilie ist, wenn man bedenkt, dass in Baden-Baden eine Villa dieser Art das 4-fache kosten würde, wenn man überhaupt noch etwas Vergleichbares findet. Das Gebäude wird nur noch vom Besitzer bewohnt und kann jederzeit nach Absprache geräumt werden. Ein Wort zur Heizung: Auch wenn aufgrund des Denkmalschutzes kein Energieausweis vorzulegen ist möchte ich trotzdem die folgende Angabe machen: In den 11 Jahren in meinem Besitz war der Verbrauch für die Raumheizung nie höher als 5000 Liter Heizöl. Das entspricht einem Wärmebedarf von 125 KWh pro m² und Jahr, was sicher für die Bauweise des Hauses spricht: Leichte Innendämmung (Außen natürlich tabu !) im Verein mit isolierverglasten und dichten Meranti-Fenstern im Verein mit dem immer noch guten Viessmann-Tieftemperatur-Kessel. Natürlich ist nach 30 Jahren dennoch an einen Kesseltausch zu denken. Das Dach ist noch in einwandfreiem Zustand, die Fassade sollte aber auf den Wetterseiten bald eine Schönheits-Renovierung bekommen, um wieder im alten Glanz zu erstrahlen. Alle Investitionen sind über das übliche Maß hinaus (auch bei Eigennutzung) mit hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten begünstigt, die der jetzige Eigentümer dem neuen Besitzer überlassen möchte. Im Kaufpreis wurde der Reparaturstau mit einem Abschlag von 30.000,- EUR bereits berücksichtigt. Die Immobilie wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt, kann aber jederzeit ausziehen. Bei einer Vollvermietung wären im Jahr ca. 24.000,- EUR Miete zu erzielen. Das Erdgeschoss ist grundsätzlich barrierefrei. Es gibt dort nur eine Eingangsstufe, vor die man eine niedrige Rampe legen könnte. Der Garten und die Terrasse sind nach Süden ausgerichtet.
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